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Responsabilité du notaire qui omet de s’assurer que le vendeur est titulaire du droit de propriété sur les biens à vendre (Cass. 1ère civ., 11 mars 2020, n° 18-26.407)

Suivant acte authentique en date du 26 juillet 2005, un propriétaire a vendu à un acquéreur trois lots d’un ensemble immobilier dont deux d’entre eux ont été réunis à la suite de travaux.

Reprochant au vendeur et aux notaires d’avoir respectivement vendu et reçus la vente d’un bien intégrant une surface correspondant à des parties communes qu’il avait dû acquérir ultérieurement du syndicat des copropriétaires, l’acquéreur les a assignés en indemnisation de ses préjudices.

Le vendeur a sollicité, à titre principal, le rejet de l’intégralité des demandes de l’acquéreur et, à titre subsidiaire, la condamnation des notaires à le garantir de toutes éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

La Cour d’appel de Paris a fait droit à la demande d’indemnisation de l’acquéreur et condamné le vendeur au paiement de dommages et intérêts.

En revanche, la Cour a écarté toute faute du notaire rédacteur d’acte et du notaire assistant le vendeur, en retenant qu’ils ne disposaient pas d’autres éléments sur la configuration des lieux que ceux fournis à l’acquéreur, soit des plans n’intégrant pas, dans le bien vendu, la partie litigieuse du palier, étant observé que le vendeur avait déclaré que les travaux de réunion des deux lots « ne comprennent aucune surface résultant de l’appropriation de partie commune, non autorisée par une assemblée générale ».

Le vendeur a formé un pourvoi en cassation en soutenant que le notaire, tenu professionnellement de s’assurer de l’efficacité des actes qu’il rédige et d’éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, doit vérifier par toutes investigations utiles l’étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente.
Dans son arrêt rendu le 11 mars 2020, la Cour de Cassation casse et annule l’arrêt d’appel en ce qu’il a rejeté les demandes de condamnation des notaires.

La Cour de cassation rappelle qu’il résulte de l’article 1382, devenu 1240 du code civil, qu’ « il incombe au notaire, tenu d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte qu’il reçoit, de procéder aux vérifications préalables lui permettant, lorsqu’il authentifie une vente, de s’assurer que le vendeur est titulaire du droit de propriété sur les biens à vendre ».

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